Cách tính diện tích xây dựng nhà dưới đây đều có thể áp dụng chung cho tất cả các loại nhà từ nhà phố, nhà biệt thự, nhà cấp 4 và đối với phương án kiến trúc hiện đại hoặc tân cổ điển. Đây là phương án tham khảo để mọi người cùng nắm rõ cách tính mà nhà thầu thường tính để ra tổng diện tích xây dựng phần thô, lấy tổng diện tích đó nhân với đơn giá cụ thể mà từng nhà thầu có thể làm được. Thông thường đơn giá một công ty chào giá sẽ cao hơn so với một đội thợ hoặc nhà thầu không có đăng ký pháp nhân. Điều này được hiểu để một công ty có pháp nhân đầy đủ thường mang lại một môi trường làm việc tốt, có đầy đủ đảm bảo về an toàn lao động, có hợp đồng pháp nhân, chịu trách nhiệm trước pháp luật về vấn đề đảm bảo trong hợp đồng, bao gồm bảo hiểm lao động đối với nhân công thi công. Còn đối với đội thợ thông thường được ký kết hợp đồng thông qua tư cách cá nhân, không đầy đủ cơ sở về pháp lý, khó có thể quy trách nhiệm lên người nhận thầu, tạo rủi ro lớn cho chủ đầu tư.
Công thức tính diện tích xây dựng.
S = hệ số % móng + hệ số % tầng hầm + hệ số % tầng 1 + hệ số % tầng 2 + hệ số % tầng 3 +....+ hệ số % tầng sân thượng + hệ số % tầng mái.
Đây là cách tính diện tích xây dựng dùng chung cho phần trong nhà. Đối với phần sân và hàng rào nhà phố có thể áp dụng theo theo từng hệ số cụ thể, ví dụ
hàng rào và sân có móng được tính với hệ số 100% diện tích sân, trường hợp không có móng có thể tính hệ số 70% diện tích sân, tùy thuộc diện tích phần sân lớn hay nhỏ mà nhà thầu có thể cân đối chi phí và đưa hệ số % diện tích sân và hàng rào cho hợp lý đảm bảo trung hòa quyền lợi giữa hai bên.
Cách xác định hệ số % cho móng.
Căn bản hệ số % của móng được hiểu là móng chiếm bao nhiêu % diện tích tầng 1 (tầng trệt), móng bao gồm phần ngầm như đài móng, cổ cột, bể phốt, hố ga, hệ nước cấp và nước thoát đi âm nền.
Trường hợp 1: Đối với móng đơn sẽ được tính hệ số 25 % diện tích sàn tầng trệt, ví dụ diện tích sàn tầng trệt là 100 m2 thì diện tích móng sẽ bằng Smóng = 25 % x 100 m2 = 25 m2.
Trường hợp 2: Đối với móng cọc sẽ được tính hệ số 40 % diện tích sàn tầng trệt, ví dụ diện tích sàn tầng trệt là 100 m2 thì diện tích móng sẽ bằng Smóng = 40 % x 100 m2 = 40 m2.
Trường hợp 3: Đối với móng băng 1 phương sẽ được tính hệ số 50 % diện tích sàn tầng trệt, ví dụ diện tích sàn tầng trệt là 100 m2 thì diện tích móng sẽ bằng Smóng = 50 % x 100 m2 = 50 m2.
Trường hợp 4: Đối với móng băng 2 phương sẽ được tính hệ số 70 % diện tích sàn tầng trệt, ví dụ diện tích sàn tầng trệt là 100 m2 thì diện tích móng sẽ bằng Smóng = 70 % x 100 m2 = 70 m2.
Trường hợp 5: Đối với móng bè sẽ được tính hệ số 100 % diện tích sàn tầng trệt, ví dụ diện tích sàn tầng trệt là 100 m2 thì diện tích móng sẽ bằng Smóng = 100 % x 100 m2 = 100 m2.
Các loại móng nêu trên chưa bao gồm gia cố tăng cường cho nền, ví dụ ép cọc bê tông, hay ép cừ tràm gia cố nên móng. Đối với từng loại đất mà khi thiết kế đơn vị thiết kế sử dụng phương án móng thích hợp nhất.
Cách xác định hệ số % cho tầng hầm.
Cơ bản hệ số % của tầng hầm được hiểu là tầng hầm chiếm bao nhiêu % diện tích tầng 1 (tầng trệt). Căn cứ chênh lệch cao độ giữa tầng hầm với vĩa hè để xác định đúng hệ số % của tầng hầm.
- Độ sâu từ 1 - 1,3m so với code vỉa hè được tính bằng 150% diện tích sàn, ví dụ diện tích sàn tầng trệt là 100 m2 thì diện tích tầng hầm sẽ bằng Sth = 150 % x 100 m2 = 150 m2.
- Độ sâu từ 1,3 – dưới 1,7m: so với code vỉa hè được tính bằng 170% diện tích sàn, ví dụ diện tích sàn tầng trệt là 100 m2 thì diện tích tầng hầm sẽ bằng Sth = 170 % x 100 m2 = 170 m2.
- Độ sâu 1,7 – dưới 2m: so với code vỉa hè được tính bằng 200% diện tích sàn, ví dụ diện tích sàn tầng trệt là 100 m2 thì diện tích tầng hầm sẽ bằng Sth = 200 % x 100 m2 = 200 m2.
- Độ sâu > 2m: so với code vỉa hè được tính bằng 250% diện tích sàn, ví dụ diện tích sàn tầng trệt là 100 m2 thì diện tích tầng hầm sẽ bằng Sth = 250 % x 100 m2 = 250 m2.
- Đối với nhà có 2 tầng hầm được tính 300% diện tích sàn .
Cách xác định hệ số % cho tầng 1 ( tầng trệt).
Hệ số % tầng 1 được tính bằng 100 % diện tích tầng 1, cách xác định diện tích tầng 1 cở bản căn cứ vào đường ranh tường bao che ở tầng 1, ví dụ diện tích sàn tầng 1 là 100 m2 thì diện tích tầng 1 sẽ bằng St1 = 100 % x 100 m2 = 100 m2.
Cách xác định hệ số % cho tầng 2.
Hệ số % tầng 2 được tính bằng 100 % diện tích tầng 2, cách xác định diện tích tầng 2 cở bản căn cứ vào đường ranh tường bao che ở tầng 2 bao gồm phần ban công, ví dụ diện tích sàn tầng 2 là 106 m2 trong đó phần ban công chiếm 6 m2 ( trường hợp ban công rộng 1.2 m, chiều dài 5 m) thì diện tích tầng 2 sẽ bằng St2 = 100 % x 106 m2 = 106 m2.
Các sàn tầng 3, 4.. được xác định tương tự.
Cách xác định hệ số % cho tầng sân thượng và tầng tum thang.
Hệ số % tầng thượng được tính bằng 50 % diện tích tầng sân thượng, được hiểu tầng thượng là phần không có mái che, còn đối với phần tum thang được hiểu là phần có mái che ( mái che cầu thang đi lên sân thượng). Phần tầng tum được tính hệ số 100%.
Ví dụ diện tích sàn tầng sân thượng và tum là 106 m2 trong đó phần diện tích có mái che chiếm 16 m2 ( được hiểu là tum thang bằng 16 m2). Phần sân thượng còn lại sẽ bằng 90 m2, vậy diện tích sân thượng bằng Sst = 50% x 90 m2 = 45 m2, diện tích tầng tum thang Stt = 100% x 16 m2 = 16 m2.
Cách xác định hệ số % cho tầng mái.
Hệ số % tầng mái được xác định theo độ dốc mái trong trường hợp là mái ngói hoặc mái tôn, còn đối với với mái bằng tính bằng diện tích che phủ. Hệ số % được xác định theo kết cấu từng lại mái.
Trường hợp 1: Mái bê tông được tính với hệ số 50 % diện tích che phủ, ví dụ diện tích mái che phủ là 16 m2, vậy diện tích tầng mái bằng Stm = 50% x 16 m2 = 8 m2.
Trường hợp 2: Mái bê tông lợp ngói được tính với hệ số 70 % diện tính theo độ dốc mái ngói, ví dụ diện tích mái theo độ dốc là 20 m2 thì diện tích mái sẽ bằng Sm = 70% x 20 m2 = 14 m2.
Trường hợp 3: Mái lợp ngói khung kèo được tính với hệ số 50 % diện tính theo độ dốc mái ngói, ví dụ diện tích mái theo độ dốc là 20 m2 thì diện tích mái sẽ bằng Sm = 50% x 20 m2 = 10 m2.
Trường hợp 4: Mái lợp tôn được tính với hệ số 20 % diện tính theo độ dốc mái tôn, ví dụ diện tích mái theo độ dốc là 20 m2 thì diện tích mái sẽ bằng Sm = 20% x 20 m2 = 4 m2.
Dưới đây là 1 ví dụ cụ thể nhà phố 1 trệt 1 lầu sân thượng tum thang và mái bê tông với kích lô đất là 5m x 21m trong đó sân trước chiếm 3.5m, sân sau chiếm 2m, kích thước nhà sẽ là 5m x 15.5m.
Vậy diện tích sẽ được tính như sau:
- Móng đơn : 5 x 15.5 = 77.5 m2 vậy diện tích móng sẽ bằng Sm = 25% x 77.5 m2 = 19.375 m2.
- Tầng 1: 5 x 15.5 = 77.5 m2 vậy diện tích sàn tầng một sẽ bằng St1 = 100% x 77.5 m2 = 77.5 m2.
- Tầng 2: 5 x 16.7 = 83.5 m2 bao gồm ban công đua ra 1.2m vậy diện tích sàn tầng 2 sẽ bằng St2 = 100% x 83.5 m2 = 83.5 m2.
- Tầng sân thượng: 5 x 16.7 = 83.5 m2 bao gồm ban công đua ra 1.2m, trong đó tầng tum thang chiếm 16 m2, tầng sân thượng sẽ được tính bằng 83.5 m2 - 16 m2 = 67.5m2, vậy diện tích tầng thượng sẽ bằng Sst = 50% x 67.5m2 = 33.75 m2
- Tầng tum thang: 5 x 3.2 = 16 m2 vậy diện tích tầng tum thang sẽ bằng Stt = 100% x 16 m2 = 16 m2
- Tầng mái bê tông: 5 x 3.2 = 16 m2 vậy diện tích tầng mái sẽ bằng Smbt = 50% x 16 m2 = 8 m2
- Sân trước bao gồm móng: 3.5 x 5 = 17.5 m2 vậy diện tích sân trước sẽ bằng Ss1= 100% x 17.5 m2 = 17.5 m2
- Sân sau bao gồm móng: 2 x 5 = 10 m2 vậy diện tích sân sau sẽ bằng Ss2= 100% x 10 m2 = 10 m2
Vậy tổng diện tích xây dựng sẽ bằng S = 19.375 + 77.5 + 83.5 + 33.75 + 16 + 8 + 17.5 + 10 = 265.625 m2
Với đơn giá tham khảo hiện tại của An Gia là 3.500.000 đ / m2.
Vậy tổng giá trị xây dựng phần thô thành tiền sẽ bằng. S x đơn giá = 265.625 m2 x 3.500.000 đ / m2 = 929.687.500 đ, số tiền ghi bằng chữ sẽ là chín trăm hai mươi chín triệu sáu trăm tám mươi bảy nghìn năm trăm đồng.
Dự trù sơ bộ phần đơn giá hoàn thiện là 2.300.000 đ / m2 vậy tổng chi phí hoàn thiện sẽ bằng: 238.125 m2 x 2.300.000 đ / m2 = 547.687.500 đ, số tiền ghi bằng chữ sẽ là năm trăm bốn mươi bảy triệu sáu trăm tám mươi bảy nghìn năm trăm đồng.
vậy tổng giá trị xây dựng nhà trọn gói sẽ bằng: 833.437.500 đ + 547.687.500 đ = 1.477.375.000 đ số tiền ghi bằng chữ sẽ là một tỷ bốn trăm bảy mươi bảy triệu ba trăm bảy mươi lăm ngàn đồng chẵn.
